Вы не банкрот, а имущество хотят забрать у вас?

Все чаще сейчас у добропорядочных граждан возникают ситуации, что ни с того, ни с сего им сообщают, что квартира(или машина, или дача, или гараж, и т.д.) им больше принадлежать не будет, так как сделку по покупке этого имущества признают ничтожной.

Живет себе семья, трудится. На заработанные деньги покупает дачу, например. Закон не нарушают, оформили сделку как предписано законом, прошло почти 3 года после покупки, что, казалось бы, может испортить жизнь семье теперь в этом вопросе? За что теперь их вызывают в суд, говорят, что собственность вашу на дачу мы признаем незаконной и продадим эту дачу на торгах. А вы, любезные, становитесь в общую очередь с кредиторами этого человека, который продал вам когда-то дачу. Деньги, которые будут получены от продажи дачи, мы на всех вас, в очереди стоящих, разделим, и на этом все, всем спасибо.

То есть вы купили по объявлению или у знакомых имущество (квартиру, машину, дачу, участок, гараж, долю в ООО), подписали договор купли-продажи, заплатили деньги (например, 500 000 рублей), а теперь через 1-2-3 года по решению арбитражного суда вы уже не владелец, остаетесь без этого имущества. Взамен, после продажи этого имущества, получите 500 рублей или ничего, тут как повезет.

Может такое с вами случится? Да, к сожалению. Почему?

Просто продавец имущества признан банкротом (тут не важно, сам он такую процедуру начал или на него кто-то подал заявление), и теперь все сделки с имуществом, которые он совершал за три года до банкротства теперь будут оспариваться финансовым управляющим или кредиторами, чтобы вернуть это имущество и продать, а вырученными деньгами рассчитаться с кредиторами.

И закон говорит, что сделка может быть признана ничтожной. т.е. будет расторгнута, новый собственник потеряет свое право собственности на это имущество и теперь будет считаться кредитором этого банкрота. Вам даже будет рекомендовано встать в реестр кредиторов, чтобы ждать распределения денег после реализации имущества. Обычно, после реализации имущества банкрота-гражданина требования кредитора удовлетворяются на 5-12% от заявленных.

Что же делать? Ничего не покупать?

Давайте посмотрим, на каких основаниях прошлую сделку смогут сейчас признать ничтожной в банкротстве гражданина.

Первое условие, что цена в договоре купли-продажи была занижена, указана ниже рыночной по региону. Это сразу ставит под удар сделку.

Второе условие, у этого гражданина-продавца уже были на момент сделки по продаже имущества неисполненные обязательства перед кредиторами, и он, получив деньги от сделки, не направил их на погашение задолженностей. Тем самым доказывается вывод имущества и причинение ущерба кредиторам. Причем законом требуется раздать деньги всем кредиторам в пропорциональном отношении. Нельзя одному кредитору загасить долг, а другому - нет. Вот этот второй кредитор и будет настаивать на ущербе и отмене сделки по продаже. 

Поэтому, совершая покупку имущества:

1. Не соглашайтесь на указание заниженной цены в договоре купли-продажи. 
2. Остерегайтесь покупки имущества по цене сильно ниже аналогичных объектов на рынке. Наведите все справки о продавце. Возможно, он срочно все распродает, чтобы спрятать деньги от кредиторов (имущество от них не спрячешь) и ему наплевать на то, что у вас теперь будут финансовые потери после такой «удачной» покупки.
3. Хорошо бы добавить в договор пункт или получить от продавца расписку, что он совершает продажу имущества не в условиях своего предбанкротного состояния. Это, конечно, раньше никто никогда не делал, но законы меняются, и документы вместе с ними претерпевают изменения. Надо подстраховать себя.
    

Если человек имеет кредиты, он не имеет права продавать свое имущество? Нет, имеет право. Но при этом он обязан (обязан!) полученные деньги направить кредиторам, по которым имеются задолженности. Если он этого не сделает, то покупатель, который знал о финансовых трудностях продавца, становится почти соучастником вывода денег, и его позиция в суде при отстаивании сделки становится шаткой. Надо будет доказывать, что вы ничего не знали, что продавец погряз в кредитных обязательствах, что сделку совершали на рыночных условиях на общих основаниях, но решение суда может быть не в вашу пользу.

Поговорите с продавцом, спросите его про просроченные кредиты, спросите его, будет ли он гасить кредиты этими деньгами, может ли он свои намерения зафиксировать письменно для вас к сделке по продаже имущества.

В моей практике в случаях, когда выявлена продажа машины, дачи, ООО, должник по моему запросу прилагает выписки из банков-кредиторов, которые доказывают то, что банкрот разнес по банкам-кредиторам полученные деньги. И, если сделка была проведена на рыночных условиях, то у меня нет оснований признавать сделку незаконной, мнимой, ничтожной.

Помните, что сделки оспариваются за три года до начала процедуры банкротства. А процедура может идти долго, более года, и рассмотрение вопроса о признании сделки незаконной может быть гораздо позже начала банкротства, т.е более чем через 3,5 года после того, как вы купили имущество.